3기 신도시 적용되는 분양가상한제 분석

 

주춤했던 부동산 시장이 매우 뜨거워지고 있습니다.

1년 내 부동산을 사고자 하는 사람은 10명 중 7명으로 조사되고 있고, 3기 신도시 사전청약에도 많은 사람들이 몰리고 있습니다.

현 정부(윤석열 정부)에서는 뉴홈이라는 제도를 통해 청년층의 내 집 마련을 지원하고 있으며, 수도권에도 청년을 위한 공급과 추첨제가 확대되고 있습니다.

 

이러한 트렌드 속에서 분양가 상한제에 대한 관심도 높아지고 있습니다.

분양가 상한제는 주택의 분양 가격을 건설 원가와 적 정 이윤을 합한 금액으로 제한하는 제도 입니다.

정부는 분양가 상한제를 통해 집값을 안정시키고, 서민들의 내 집 마련을 지원하겠다는 계획입니다.

 

분양가 상한제는 아직 시행초기 단계입니다.

이 제도에 대한 이해와 올바른 판단이 뒷받침되는 것이 부동산 시장의 이해를 위해 중요하다고 생각하였습니다.

그래서 준비하였습니다.

 

'분양가 상한제 실체' 

 

자세한 내용을 아래에 다루어 보겠습니다.

 

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뉴홈 내집마련 청년특별공급 일반공급 3기 신도시 주튜브

 

 

분양가 상한제는 집값 안정화의 일환으로, 주택 분양시 택지비와 건설 업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도입니다.

 

이떄 사용되는 개념은 '기본형건축비' 입니다.

기본형 건축비는 분양가 상한제에 적용되는 공동주택 (공공택지, 민간택지 분양가상한제, 이하 분상제 적용지역에서 건설/공급하는  주택)의 분양가 산정에 활용되는 항목( 기본형건축비 + 택지비 + 건축가산비 + 택지가산비) 중의 하나로 공사비 증감요인을 고려하여 6개월마다 (매년 3월 1일 / 9월 15일) 정기고시를 하고 있으며, 고시 후 3개월이 지난 시점에는 주요 건설자재 (래미콘, 고강도 철근, 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집) 가격이 15%이상 변동시 비정기 고시하는 제도를 운영하고 있습니다.

 

가장 최근 개정된 고시는 2023년 3월 1일 이후 고시된 내용이며 시행 후 첫 변동 정기고시입니다.

 

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2023년 3월 1일 m2 기준 지상건축비에 가장 높은 값은 2,305,000 원 입니다.

이 값은 3월 1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다.

2,305천웑에 가장 인기 높은 85m2 국민형 평수로 환산시 195,925,000원이 됩니다.

보통 아파트 단지에 땅 부지 만큼 건축비를 청구하는데, 이 기본형건축비에 포함되는 내용으로 견주어 보면 굉장히 합리적인 것을 알 수 있습니다.

 

땅값을 3억으로 계산하여도 총 5억이 소요되니, 보수적으로 보아도 괜찮은 금액으로 생각이 됩니다.

 

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기본형 건축비에 포함되지 않는 비용은 택지비와 건축가산비와 택지가산비입니다.

이 가산비라는 항목에 어떠한 내용이 들어갈지는 모르나, 비용을 한번 뜯어서 분석해 보았습니다.

 

계좌 항목	세부 계좌 항목
공사비	기초공사비, 골조공사비, 마감공사비, 설비공사비, 외장공사비, 내장공사비, 조경공사비, 기타공사비
기계설비비	냉난방설비비, 급수배수설비비, 통신설비비, 가스설비비
그밖의 공종비	토지비, 기타 부대비용, 개발비, 이주비, 보상비, 금융비, 그 밖의 사업간접비
간접비	설계비, 감리비, 일반분양시설 경비, 분담금 및 부담금, 보상비, 그 밖의 사업비성 경비

 

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위와 같이 내용을 찾을 수 있었습니다.

 

즉 2억이 채되지 않는 기본형 건축비는, 사실 택지비와 건축가산비 그리고 택지가산비가  포함되어있지 않은 개념으로, 자체적 임의적 판단으로 미루어보면, 간접비는 모두 포함되지 않았을 것이라 예상되며,  기계 설비비 역시 제외될 것으로 예상합니다. 즉, 실제로 주택을 구입하고자 하는 매수자에게 전가되는 비용은 나온 금액간 괴리는 꾀 되리라 생각되며, 저 비용 곳곳에 건설사들이 가져가는 마진을 생각하면 더욱 커질 것으로 생각됩니다. 

 

이를 바탕으로 분양가상한제가 극히 일부의 비용을 제한한다는 점을 알 수 있었으며,

제도의 취지는 오로지 국민을 위한 제도라는 생각이 들었습니다.

언론에 보도에 따르면 분양가 상한제가 먹히지 않을 것이라 예측한 바도 있지만, 취지와 실제로 커버되는 범위를 생각해보면 바늘로 펜싱대회하는 수준으로 미비합니다.

 

더욱 강력한 규제로 청년층을 비롯한 실수요층에게 주택 보급을 원활히 시행하여야 겠습니다.

 

 

이상 주튜브였습니다.